آیا بستن کوچه یا معابر  با زنجیر قانونی است؟


بستن ملک عمومی، جرم است
نقشه کوچه‌ها، شوارع یا بن‌بست‌ها باید بر اساس قانون نحوه خرید ابنیه و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها و بر اساس نقشه هادی و تفضیلی شهرها که شهرداری آن را تایید و به تصویب وزارت‌کشور و استانداری همان استان می‌رساند، ترسیم شده و حدود آن مشخص شده باشد.
یعنی محدوده املاک موجود در شهر بر اساس نقشه شهر مشخص می‌شوند. بنابراین اگر کوچه‌ها و راه‌ها بر اساس این قانون ایجاد شده باشد و شهرداری آن را به عنوان اماکن عمومی استفاده کرده باشد، زنجیر کردن کوچه غیرقانونی می‌شود.

اما اگر مالکان در کوچه‌ها از ملک متعلق به خودشان استفاده و کوچه‌ای احداث کرده باشند، بستن و محصور کردن این کوچه که متعلق به خودشان است، منع قانونی ندارد

بر اساس قانون اگر شهرداری نیاز دارد که راهی، کوچه‌ای یا فضای سبزی یا حتی مکان تفریحی و هر چیز عمومی در شهر ایجاد کند، باید جزییات آن در نقشه هادی یا نقشه تفضیلی شهر ذکر شده باشد و در این‌ صورت است که شهرداری برای ایجاد محلی که در طرح تفصیلی آمده است، می‌تواند بر اساس قانون ملک را از مالک خریداری و از ملک خریداری شده برای استفاده عمومی استفاده کند و ملک عمومی هم متعلق به همه ساکنان شهر است.

از نظر حقوقی، اگر کوچه اختصاصی باشد بستن آن نه تنها منع قانونی ندارد، بلکه موجه هم هست و در غیر این‌صورت و اگر کوچه بن بست نباشد و شارع عمومی باشد، بستن و محصور کردن آن دارای منع قانونی است و اشکال دارد .

 پرسش :

در اثر باد وسیله ای از بالکن خانه ما پرت شد و بر ماشین همسایه افتاد و صدمه دید.
همسایه میگه ما باید خسارت بدیم.
آیا این ادعای همسایه درسته ؟


 پاسخ :

اگر گلدان یا اشیا مختلف در لبه پنجره یا تراس نگهداری میکنید و بر اثر باد یا بی احتیاطی سقوط کند و خسارت جانی و یا مالی به دیگران وارد کند ، مسئول دیه و جبران خسارت هستید .

نظر آیت الله مکارم شیرازی در حق الزحمه مشاوران املاک
سوال؟
اینجانب بنگاه معاملات املاک دارم، مدّتى قبل آقاى حمیدی جهت خرید منزلى براى برادرشان به بنگاه مراجعه کردند و بنده منزل فروشى را به ایشان و برادر محترمشان نشان دادم و ایشان منزل را بازدید کرده و مورد پسندشان واقع شد.

پس از مدّت کوتاهى خریدار و فروشنده بدون مراجعه به بنگاه منزل را قولنامه کرده و معامله کردند و در حال حاضر این دو برادر که به عنوان خریدار مراجعه کرده اند قبول نمى کنند که حقّ بنده را بدهند. سؤال این است که آیا شرعاً باید بنگاه را در جریان مى گذاشتند تا قولنامه نوشته شود و حقّ الزحمه بنگاه را بپردازند (ناگفته نماند که ما هم باید مالیات بپردازیم و اگر قرار باشد به هرکس خانه اى معرفى کنیم و خودش برود و معامله کند پس ما از کجا تأمین شویم)

پاسخ
حقّ بنگاه دار را شرعاً باید بپردازند و نمى توانند با این کار حقّ او را از بین ببرند.

اهمیت استفاده از مشاورین املاک در خرید و فروش یا رهن و اجاره ملک


 یکی از پیامدهای دنیای تکنولوژی حذف واسطه می‌باشد.

 این مقوله تاکنون مورد بررسی خیلی از کارشناسان قرار گرفته و نظرات مختلفی در این خصوص ابراز شده است.
اگر بخواهیم از نگاه کاربران به این ماجرا نگاه کنیم شاید حذف واسطه بسیار سودمند باشد تا بدین وسیله هزینه کمتری را پرداخت شود.

 اما آیا در تمامی مشاغل همین امر حاکم است و حذف واسطه منجر به کم شدن هزینه‌ها خواهد شد؟
آیا در در تمامی مشاغل حذف واسطه به نفع کاربران خواهد بود؟
آیا فقط باید از دیدگاه مصرف‌کنندگان و خریداران به مقوله حذف واسطه نگاه کرد؟
قطعا پاسخ خیر است.
 حذف مشاورین املاک معتبر، خوب یا بد
 یکی از مشاغلی که این روزها بیشتر در مورد آنها میشنویم، مشاوران‌املاک هستند.

 برخی وب سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها با محوریت حذف واسطه سعی کرده‌اند تا کاربران را به انجام معلامله بدون حضور مشاور‌املاک سوق دهند.
(( متاسفانه چه در دوره مدیریت گذشته و چه در حال حاضر اتحادیه مشاوران‌املاک ، هیچگونه اقدامی در این زمینه نداشته است و فقط شعارهای رنگین و بسیار قبل از انتخابات به اعضا صنف می‌دهند و بعد از انتخابات تمامی حرف‌ها و شعارها فراموش می‌شود ))

 در زیر به اهمیت استفاده از مشاوران‌املاک در خرید و فروش یا رهن و اجاره ملک نگاهی می اندازیم:
1 ایجاد امنیت
 
 یکی از مهم‌ترین عواملی که باعث می‌شود سطح یک معامله ارزیابی شود، مقدار هزینه آن است.
هر چه یک معامله دارای ارزش مالی بیشتری باشد، نقش متخصصین و مشاورین در آن پر رنگ‌تر میشود.
ملک نیز یکی از بالاترین سطوح معامله در کشور را شامل میشود و در اکثریت موارد، تمام سرمایه افراد به میان آورده میشود.
ملک مانند گوشی موبایل نیست که با هزینه کم قابل معامله باشد و کوچکترین اشتباه میتواند تمام سرمایه افراد را بر باد دهد.
مشاوران‌املاک معتبر با بررسی ابعاد مختلف یک ملک مانند بررسی سند و وضعیت قضایی ملک ، از بروز سوء‌استفاده‌های مالی جلوگیری میکنند.
همچنین بازدید از ملک بدون حضور مشاور‌املاک ممکن است تبعات قضایی دیگری را هم در پی داشته باشد، کما اینکه در موارد قابل توجهی اقدام به سرقت از خانه‌ها گزارش شده است.
2 تخصص و تجربه در حوزه املاک
 
ما همیشه در مواردی که تخصص نداریم به افراد با تجربه و متخصص مراجعه میکنیم.
در خرید و فروش ملک یا رهن و اجاره آپارتمان هم این امر صادق است.

آیا مصالح ساختمانی و سطح کیفیت آنها را میشناسید؟

آیا آپارتمانی را که قصد خرید آن را دارید، با نیازهای خانواده شما همخوانی دارد؟

آیا با موقعیت ملک و آینده آن آشنایی دارید؟

آیا رقم پیشنهادی فروشنده با ارزش واقعی ملک تطابق دارد؟

 یک مشاور املاک معتبر به این سوال‌های شما پاسخ خواهد داد3 قدرت مذاکره بالا
 
 مشاوران‌املاک معتبر به دلیل آشنایی به فنون مذاکره، با دقت بیشتری میتوانند نیازهای شما را برآورده سازند.
همچنین رابطه مداری مناسب یک مشاور‌املاک می‌تواند روند انجام یک معامله را سرعت ببخشد تا در حداقل زمان و حداکثر دقت بتوانید یک معامله موفق داشته باشید4آشنایی با قوانین حقوقی حوزه املاک
 
 برخی از متعاملین که بدون حضور مشاور‌املاک اقدام به معامله می‌کنند، پس از مدتی متوجه می‌شوند برخی موارد حقوقی به آنها تحمیل شده، در حالیکه هنگام عقد قرارداد از آن بی‌اطلاع بوده‌اند
مشاور‌املاک معتبر به دلیل آشنایی با قوانین حقوقی حوزه املاک، از بروز چنین موارد حقوقی جلوگیری می‌کند و تمامی موارد را قبل از امضای قرارداد به هر دو طرف گوشزد میکند.

حقوق‌مدنی

معاملات‌محجورین

معاملات‌صغیر
معاملات صغیر غیر ممیز باطل است. معاملات صغیر ممیز غیر نافذ است، اما در معاملات صرفاً نافع مانند قبول صلح و هبه نافذ و در معاملات صرفا مضرباطل است.

معاملات‌مجنون
 اعمال حقوقی مجنون دائمی به کلی باطل است و معاملات مجنون ادواری به شرطی که اثبات کند در حالت افاقه (سلامت)بوده نافذ است.

معاملات‌غیررشید (سفیه)
معاملات سفیه غیر نافذ است اما در معاملات صرفا نافع نافذ و در معاملات صرفاً مضر باطل است. 

تفاوت توقیف ضبط و مصادره
 
توقيف اموال
عملی حقوقی و موقت است ، لذا اموال توقيف شده پس از برائت خوانده و يا پس از تاديه ديون به خواهان ، " قابل برگشت" به مالک اوليه اموال می‌باشد.
ضبط اموال
عملی حقوقی و دائم است ، لذا اموال مضبوط در يک پرونده مطروحه هميشه به نفع دولت جمع آوری می‌گردد و "غير قابل برگشت" به مالک اوليه اموال می‌باشد.
تمثيلا عملكرد سازمان جمع آوری اموال تمليكی كشور چنين عملی است.

مصادره اموال
در واقع اين عنوان حقوقی به ضبط اموالی تلقی ميگردد كه مصرح قانونی در منطوق قانون(متن قانون) داشته باشد، از جمله مفاد منطوق صريح قانون اساسی در اصل ۴۹، كه مبين استحصال ثروتهای نامشروع توسط فرد يا افراد می‌باشد.

در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟

قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمی‌توان به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما قانونا می‌تواند حق فسخی پیش‌بینی شود. برای مثال، ملکی را که مستاجر اجاره کرده است و احساس می‌کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است؛ در این حالت مستاجر می‌تواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند.
همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه، فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد.

به هیچ عنوان قرارداد نمی‌تواند نه از سوی موجر و نه از سوی مستاجر فسخ شود، تنها در صورت اقاله یعنی بر هم زدن قرارداد به توافق طرفین قرارداد فسخ می‌شود.

پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره‌نامه، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص، به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امکان استفاده برای مستاجر نباشد وگرنه در حالت عادی هیچ دلیل قانونی برای فسخ قرارداد از سوی مستاجر و موجر وجود ندارد.
 

مجازات جعل یا تزویر اسناد  یا نوشته های غیر رسمی
طبق ماده ۵۳۶ ق.م.ا
هر کس در اسناد یا نوشته‌های غیر رسمی جعل یا تزویر کند یا با علم به جعل و تزویر آنها را مورد استفاده قرار دهد علاوه بر جبران‌ خسارت وارده به حبس از شش ماه تا دو سال یا به سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد

نکات حقوقی


 در صورتی که به هر دلیل، مثلا پاس نشدن یکی از چک‌ها، حق فسخ معامله را پیدا می‌کنید، تا زمان صدور حکم قطعی از دادگاه مبنی بر اعلام فسخ، اقدام به فروش مجدد همان مال نکنید. در غیر این صورت متهم به فروش مال غیر خواهید شد.

 اگر ملکی را با فروشنامه عادی می‌خرید، حتما دلیل مالکیت او را، که همان فروشنامه خریداری او و مالکین قبل از او است، را از وی مطالبه کنید.

بدون در دست داشتن این اسناد، اثبات مالکیت شما در آینده، کاری دشوار و حتی غیر ممکن خواهد بود.

 پس از انجام معامله ملکی و در زمان تهیه مقدمات انتقال سند، دفترخانه اسناد رسمی، شما را جهت پرداخت مالیات به اداره دارایی معرفی می کند.

 اگر پس از پرداخت مالیات، به هر دلیلی معامله به هم خورد، حتما نامه‌ای را از دفترخانه مبنی بر تایید عدم ثبت معامله اخذ نمایید و کتبا از اداره دارایی درخواست کنید مالیات پرداختی را به شما بازگردانند.

در چنین مواردی، اداره دارایی مکلف است ظرف ۱۵ روز مالیات پرداختی را بازگرداند.

 پس از انجام معامله، نسخه قرارداد متعلق به خود را دریافت کنید و آن را نزد طرف و یا واسطه انجام معامله مثل مشاور املاک، باقی نگذارید.


 همچنین در صورت متعدد بودن خریداران یا فروشندگان ، نسخ قرارداد طوری تنظیم گردد که هر یک از آنان یک نسخه دریافت نمایند.

 وقتی می‌خواهید معامله ملکی انجام دهید، بی‌جهت برای پرداخت نکردن مالیات، سعی نکنید قیمت معامله را پایین تر از مقدار واقعی قید کنید!

کمیسیونی به نام کمیسیون تقویم، تمام مناطق شهری را ارزش گذاری کرده و هر سال هم در آن تجدیدنظر می‌کند. بنابراین مالیات شما بر اساس آن تعیین می‌شود؛ نه بر مبنای قیمتی که شما در مبایعه‌نامه قید می‌کنید.

 انجام معامله بدون تنظیم سند رسمی و همچنین تنظیم معامله در قالبی غیر از عقد بیع (صلح، هبه و ...) نیز تاثیری در نپرداختن مالیات ندارد.
 

چگونگی دریافت وجه چک از طریق دادگاه در قانون جدید صدور چک

 به موجب ماده ۲۳ قانون جدید صدور چک، دارنده چک پس از دریافت گواهینامه عدم پرداخت از بانک، جهت دریافت وجه چک از صادرکننده چک، نیازی به تقدیم دادخواست به دادگاه ندارد.
دادگاه مربوطه، به صرف وجود چک و گواهینامه عدم پرداخت صادره از بانک،  در صورت وجود شرایط زیر، مستقیماً اجراییه به نفع دارنده چک، صادر نموده و عملیات اجرایی به منظور توقیف اموال صادر کننده چک را آغاز می نماید:

1نبایستی در متن چک، وصول وجه چک، منوط به تحقق شرطی شده باشد. به عبارت ساده‌تر، چک نباید مشروط باشد.

2نبایستی در متن چک، قید شده باشد که چک بابت تضمین انجام معامله یا تعهد است.
به عبارت ساده تر، اگر چک برای تضمین معامله یا تعهد، صادر شده باشد قابل صدور اجراییه نیست.

3اگر گواهینامه عدم پرداخت چک نشان بدهد که صادر کننده چک با ادعای مفقودیت یا سرقت یا جعل یا ادعای وقوع جرایم دیگر، اقدام به صدور دستور عدم پرداخت وجه چک، خطاب به بانک کرده است دادگاه در این حالت، برای وصول وجه چک، اجراییه صادر نخواهد کرد.

 اگر صادرکننده چک، ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه دادگاه، بدهی خود را نپردازد یا رضایت دارنده چک را جلب نکند برابر درخواست دارنده چک، دادگاه اقدام به توقیف اموال صادرکننده چک خواهد نمود.

اگر وصول وجه چک به ترتیب بالا میسر نگردد صادرکننده چک، برابر ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، به درخواست دارنده چک تا زمان پرداخت وجه چک یا پذیرفته شدن ادعای اعسار، زندانی خواهد

پرسش_پاسخ_کارشناسی


در قرار کارشناسی ابلاغی، درخواست تعیین نام مالک شده است. آیا ذکر نام مالک ملک در نظریه کارشناسی الزامی است؟

پاسخ:

با توجه به اینکه گاها مشاهده شده است ملکی از طریق سندهای المثنی و یا قبل از انتقال سند به خریدار مجددا بصورت قولنامه ای به یک یا چند نفر دیگر فروخته شده است  و یا بخاطر اشتباهات ثبتی و از طریق ماده 147 اداره ثبت ، سند مجدد و معارض صادره شده است ، اعلام صریح نام مالک در نظریه کارشناسی، به نحوی احراز مالکیت تلقی گردیده و در صورتیکه خلاف آن ثابت شود می تواند علاوه بر جرم انتظامی گزارش خلاف واقع ، عواقب ناخوشایند حقوقی و کیفری برای کارشناس در پی داشته باشد. لذا توصیه می گردد:

 1_ در نظریه های کارشناسی از ذکر نام مالک در صورتیکه یقینی بر مالکیت او وجود ندارد،جددا خودداری گردد .کارشناس وظیفه ای برای احراز مالکیت بعهده ندارد.

 2_ کارشناس میتواند به صورت غیرمستقیم نام مالک را تحت عنوان متصرف به دادگاه اعلام کند مثلا   
"ملک مورد نظر با کاربری ....  در زمان بازدید مورد استفاده آقای ...... مشاهده گردید"

3_ بهتر است از جملات پیشوندی زیر یا جملاتی مشابه استفاده گردد :

 "حسب اظهارات ...."   یا  "حسب مندرجات پرونده"  یا   "حسب اعلام آن مرجع محترم در قرار کارشناسی"   یا   " حسب مندرجات سند ارائه شده "   مالک ملک آقا/خانم .... می باشد.

4_ در صورتیکه مرجع ارجاع کارشناسی اصرار به اعلام نام مالک داشته باشد، صراحتا اعلام نمایید که   "احراز مالکیت خارج از صلاحیت اینجانب بوده و آن مرجع محترم می تواند در این خصوص راساَ از مراجع ذیصلاح استعلام نماید"

مجددا یادآوری می گردد که احراز مالکیت یک امر قضائی/ثبتی بوده و کارشناس ارزیاب وظیفه ای در این خصوص بعهده ندارد.
 

 عرصه و اعیان چیست؟

تعریف عرصه و اعیان به اشکال دیگر (عرصه و اعیان ملک چیست؟ عرصه و اعیان یعنی چه؟)

 به تمامی یک قطعه زمین عرصه می گویند.

اعیان بخش ساخته شده واقع در آن زمین است.

در اصطلاح ثبتی، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته می‌شود اطلاق می شود.

در مورد آپارتمان‌ها، باید دقت بیشتری در میزان سهم هر یک از واحدها از مساحت عرصه کرد.

 به صورت کلی برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می‌گیرند هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک آپارتمان از ارزش بیشتری برخوردار خواهد بود که این مورد بایستی در آگهی‌های املاک مورد توجه قرار گیرد.

زدن روغن مخصوص  قالب باعث می شود

در زمان دکوفراژ کردن قالب ها

قالب به بتن نچسبد و به راحتی باز شود.

 استفاده از روغن سوخته و یا گازوئیل مجاز نمی باشد

پرسش و پاسخ کارشناسی

پرسش

با سلام و احترام
لوله های فاضلاب اختصاصی حمام  يک واحد از فضای سقف کاذب واحد پايين عبور کرده است. اگر  اين لوله ها نياز به تعمير داشته باشد و طبقه پايين اجازه برای دسترسی و انجام تعميير ندهند و بگويد کف واحد را خراب  و تعمير کنيد ، تکليف مالک واحد مذکور چيست ؟
با تشکر


پاسخ:

در سندهای واحدهای آپارتمانی نوشته می شود : سقف با کف اشتراکی است

یعنی هیچ یک از دو واحد نمی توانند در خصوص سقف فوق ادعای مالکیت تام داشته باشند.

در خصوص موضوع نشتی:
اگر نشتی ناشی از لولهای عمومی مثل لوله اصلی فاضلاب ساختمان باشد، مسئولیت رفع خرابی بعهده مدیر مجتمع و هزینه آن بعهده کل ساکنین است و اگر ناشی از لوله های اختصاصی واحد فوقانی باشد ، هزینه تعمیر بعهده واحد فوق است.

در خصوص نحوه تعمیر نیز ، نظر به اینکه سقف اشتراکی است ، نحوه تعمیر با در نظر گرفتن حداقل هزینه انجام می شود

در صورت عدم همکاری مالک طبقه تحتانی ، مالک طبقه فوقانی می تواند از طریق دادگاه طبقه پائین را ملزم به همکاری نماید.

 مراجع قانونی صدور پروانه ساختمانی در نقاط مختلف کشور

۱- در محدوده و حريم شهر ها ، شهرداری
۲- در محدوده بافت  روستا ها ، دهیاری ها با موافقت بنياد مسكن
 ۳- در خارج از حریم شهر ها و خارج از محدوده روستا ها،  فرمانداری و بخشداری
۴- در محدوده شهرک و ناحیه های صنعتی،  شهرک های صنعتی
٥- در شهرهاي جديد و شهرك هاي مصوب ( قبل از تحويل به شهرداري ) ، وزارت راه و شهرسازي

 نکاﺕ ﻣﻬﻢ ﺩﺭ ﻫﻨﮕﺎﻡ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺩﺭ ﺑﻨﮕﺎﻩ ﻫﺎﯼ ﻣﻌﺎﻣﻼ‌ﺕ ﻣﻠﮑﯽ

 ﺑﺮﺭﺳﯽ ﺷﻮﺩ ﮐﻪ ﺁﯾﺎ ﺻﺎﺣﺐ ﺑﻨﮕﺎﻩ ﺩﺍﺭﺍﯼ ﻣﺠﻮﺯ ﺍﺯ ﺍﺗﺤﺎﺩﯾﻪ ﺍﺳﺖ ﯾﺎ ﺧﯿﺮ

 اگرﻣﺎﻝ ﻣﻮﺭﺩ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺑﯿﻦ ﭼﻨﺪ ﻧﻔﺮ ﻣﺸﺎﻉ ﺍﺳﺖ ﻭ ﯾﺎ ﺍﯾﻦ ﮐﻪ ﺧﺮﯾﺪﺍﺭﺍﻥ ﭼﻨﺪ ﻧﻔﺮ ﻫﺴﺘﻨﺪ ﻭ ﻋﺪﻩ ﺍﯼ ﺑﻪ ﺟﺎﯼ ﺩﯾﮕﺮﯼ ﺑﻪ ﻭﮐﺎﻟﺖ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﻣﯽ ﮐﻨﻨﺪ ﺩﺍﺭﺍﯼ {ﻭﮐﺎﻟﺖ ﺭﺳﻤﯽ} ﻫﺴﺘﻨﺪ ﯾﺎ ﻧﻪ و حدود اختيارات كامل تنظيم شده باشد.

 ﻣﯿﺰﺍﻥ ﺣﻖ ﺍﻟﺰﺣﻤﻪ ﺩﻻ‌ﻝ ﺩﺭ ﻗﻮﻟﻨﺎﻣﻪ ﯾﺎ ﻣﺒﺎﯾﻌﻪ ﻧﺎﻣﻪ ﺁﻭﺭﺩﻩ ﺷﻮﺩ ﻭ ﺍﯾﻦ ﮐﻪ ﺁﻥ ﺭﺍ ﺩﺭﯾﺎﻓﺖ ﮐﺮﺩﻩ ﯾﺎ ﺗﺤﺖ ﭼﻪ ﺷﺮﺍﯾﻄﯽ ﺩﺭﯾﺎﻓﺖ ﻣﯽ ﮐﻨﺪ.

 ﺻﺮﻑ ﻧﻮﺷﺘﻦ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﻭ ﻗﺮﺍﺭﺩﺍﺩ ﺩﺭ ﺍﻭﺭﺍﻕ ﭼﺎﭘﯽ ﻭ ﺁﺭﻡ ﺩﺍﺭ ﺑﻨﮕﺎﻩ ﺩﻟﯿﻞ ﺑﺮ ﺭﺳﻤﯽ ﺑﻮﺩﻥ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﻧﯿﺴﺖ.

 دﺭ ﺳﻨﺪ ﻗﯿﺪ ﺷﻮﺩ ﮐﻪ ﺁﯾﺎ ﺩﺭ ﺁﻥ {ﻗﻠﻢ ﺧﻮﺭﺩﮔﯽ}  ﻭﺟﻮﺩ ﺩﺍﺭﺩ ﯾﺎ ﻧﻪ ﻭ ﺩﺍﺭﺍﯼ ﭘﺸﺖ ﯾﺎ ﺣﺎﺷﯿﻪ ﻧﻮﯾﺴﯽ ﺍﺳﺖ ﯾﺎ ﺧﯿﺮ.

ﺍﮔﺮ ﺍﺳﻨﺎﺩ ﺗﺠﺎﺭﯼ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﭼﮏ، ﺳﻔﺘﻪ ﻭ ﺳﺎﯾﺮ ﺍﻭﺭﺍﻕ ﺑﻬﺎﺩﺍﺭ ﻧﺰﺩ ﺑﻨﮕﺎﻩ ﺩﺍﺭ ﺑﻪ ﺍﻣﺎﻧﺖ ﮔﺬﺍﺷﺘﻪ ﺷﺪﻩ ﺩﺭ ﻗﺮﺍﺭﺩﺍﺩ ﺁﻭﺭﺩﻩ ﺷﻮﺩ ﻭ ﻗﯿﺪ ﺷﻮﺩ ﮐﻪ ﺗﺤﺖ ﭼﻪ ﺷﺮﺍﯾﻄﯽ ﻭ ﭼﻪ ﺯﻣﺎﻧﯽ ﺍﯾﻦ ﺍﺳﻨﺎﺩ ﺑﻪ ﭼﻪ ﺷﺨﺺ ﯾﺎ ﺍﺷﺨﺎﺻﯽ ﺑﺎﯾﺪ ﺗﺤﻮﯾﻞ ﺩﺍﺩﻩ ﺷﻮﺩ.

 ﺍﺳﻨﺎﺩﯼ ﮐﻪ ﻧﺰﺩ ﺻﺎﺣﺐ ﺑﻨﮕﺎﻩ ﺑﻪ ﺍﻣﺎﻧﺖ ﮔﺬﺍﺷﺘﻪ ﻣﯽ ﺷﻮﺩ ﮐﺎﻣﻼ‌ً ﺩﺭ ﻗﺮﺍﺭﺩﺍﺩ ﺗﻌﺮﯾﻒ ﺷﻮﺩ.

 ﺣﺘﻤﺎً ﺩﻭ ﻧﻔﺮ ﻓﺮﺩ ﻗﺎﺑﻞ ﺍﻋﺘﻤﺎﺩ ﺍﺯ ﺳﻮﯼ ﻃﺮﻓﯿﻦ ﺯﯾﺮ ﻗﺮﺍﺭﺩﺍﺩ ﺭﺍ ﺑﻪ ﻋﻨﻮﺍﻥ گواه امضا نمایند.

از ﺍﻣﻀﺎﯼ ﺳﻨﺪ ﺑﺪﻭﻥ ﺣﻀﻮﺭ ﻃﺮﻑ ﺩﯾﮕﺮ ﻭ ﻗﺒﻞ ﺍﺯ ﺍﺣﺮﺍﺯ ﺳﻤﺖ ﻭ ﻫﻮﯾﺖ ﺍﻭ ﺧﻮﺩﺩﺍﺭﯼ ﺷﻮﺩ.

اصول نگارش چک

1- تاریخ و مبلغ چک را حتما ، هم به حروف و هم به عدد بنویسید .

2- بر روی مبلغ عددی و حروفی را با چسب شیشه ای پوشانده و با ناخن روی آن را خط بیاندازید تا در صورت برداشتن چسب ، جوهر را از روی چک جدا کند .

3- هرگز در هنگام نگارش چک ، خودکارتان را عوض نکنید (حتی دو خودکار همرنگ ) . چرا که جاعل بعدا می تواند ادعا کند که خودکار سومی هم در کار بوده است .
گاهی دیده می شود کلاهبرداران مخصوصا خودکار تمام شده ای را به شما داده که بسرعت جوهرش تمام شده و مجبور شوید قسمتی از متن چک را با خودکاری دیگر بنویسید

4- یک اشتباه متداول، استفاده از خودکار دیگران است . هرگز از خودکار کسی که می خواهید چک را با او بدهید استفاده نکنید . حتما برایتان پیش آمده که در هنگام نگارش چک ، طرف مقابل فورا خودکارش را بطرفتان می گیرد . هرگز قبول نکنید !!! چون بعدا با همان خودکار چکتان دستکاری می شود .

5- اگر زیاد چک مینویسید از قلمی منحصر بفرد با رنگی خاص استفاده کنید . (رنگ مشکی و رنگ آبی براحتی قابل ساخت و جعل است)

6- یکی از اشتباهات رایج در نگارش چک این است که قسمتی از متن چک را به طرف مقابل می سپاریم تا بنویسد . بعنوان مثال تاریخ ها را میزند و چک را جهت درج مبلغ و امضا به شما می دهد . یا مبلغ چک را نوشته و از شما می خواهد آن را امضا نمایید
در اینصورت بعدها ، بازهم می تواند چک را دستکاری کند و شما نمی توانید ثابت کنید که بعدا اینکار را کرده چون اطلاعات دیگر چک هم بدست او نوشته شده است .

7- در صورتی که چک خط خوردگی ندارد ، حتما درج نمایید "بدون خط خوردگی"  و در صورتی که دارای خط خوردگی است حتما ، میزان و موارد خط خوردگی را در پشت چک کامل توضیح دهید


8- در صورت عقد قرارداد ، حتما مبلغ ، تاریخ و شماره چک را در قرار داد درج کرده و تصاویر چکها را پیوست نمایید .

9- بعضی چک ها 2 امضا بوده (حتما دو نفر باید امضا کنند) و یا بدون مهر فاقد اعتبارند (معمولا در شرکت ها) . این یکی از فرصت های کلاهبرداری است .
خیلی مواقع صادر کننده چک بقصد پرداخت نکردن یا دیرتر پرداخت کردن چک ، مخصوصا این موضوع را پنهان می کند و چک را امضا کرده و تحویل شما می دهد .
مسلما این چک نقد نخواهد شد و تنها راه شما، شکایت حقوقی (طولانی مدت) از اوست  که در آخر هم مدعی می شود که در آن لحظه فراموش کرده بودم که این چک بدون مهر فاقد اعتبار است .
پس در زمان قرارداد و گرفتن چک ، از صادره کننده بخواهید درج کند که این چک دو امضا نبوده و نیاز به مهر ندارد . در این صورت، اگر این مشکل پیش بیاید ، می توانید از وی بخاطر کلاهبرداری و فریب شکایت نمایید .

10- هرگز چک را جهت اصلاح ، تعویض ،و ... در اختیار ، صادر کننده قرار ندهید . چون در اختیار داشتن چک توسط صادرکننده بمعنای پرداخت دین است . یعنی صادرکننده می تواند مدعی شود که وجه چک را پرداخته و چک را پس گرفته است . و این شمایید که باید ثابت کنید که اینطور نبوده است که کار بسیار مشکل و زمانبری است .


11- اگر تاریخ چک شما با تاریخ تحریر (نوشتن) قرارداد یکی باشد ، می توانید بصورت کیفری آن را دنبال کنید ولی اگر تاریخ چک بعد از تاریخ قرارداد باشد چک شما وعده دار و حقوقی است .

12- حتی المقدور چک را حامل نکشید و سعی کنید در وجه شخص خاصی چک را صادر نمایید تا هر کسی (شرخر) نتواند ادعا کند که چک مال اوست .

13- اگر در متن چک کلمه "بابت" درج شود و یا شرطی درج گردد ، چک شما منوط به اجرا و اثبات آن می گردد . مثلا : در وجه آقای/ خانم  .... بعنوان ضمانت قرارداد ...
در این موارد چک حقوقی شده و دریافت آن مشکل خواهد شد پس بخواهید که در متن چک نوشته نشود بابت ....

14- بخاطر داشته باشید کشیدن چک سفید امضا ، تخلف محسوب می شود.
 

 وکالت بلاعزل چیست


 وکالت به مفهوم دادن نمایندگی است ، چیزی که در قانون مدنی از آن به نیابت یاد شده است نمایندگی بر پایه اعتماد داده می‌شود .وکالت عقدی است که شخصیت وکیل، علت عمده عقد است خواه وکالت در قرار‌دادها یا وکالت در دعاوی.

 وکالت بلاعزل سندی است محضری و رسمی که از طریق دفترخانه اسناد رسمی توسط موکل به وکیل داده میشود که در کار مشخصه‌ای که خلاف مفهوم ماده ۱۰ قانون مدنی نباشد اختیارات واسعه و تمام و کمال را تا اجرای موضوعیت وکالت انجام دهد و عزل آن توسط موکل جایز نبوده لکن قانونگذار میگوید اگر فرضاً دلائل و مدارک و شواهدی کامل دلالت بر عدول از وکالتنامه وجود داشته باشد باید به دادگاه مراجعه و پس از اثبات حق رأی به ابطال وکالتنامه داده شود.

در صورت فوت صادر كننده چك، بانك در خصوص پرداخت يا عدم پرداخت وجه چك چه تصميمي مي گيرد؟

در صورتی که صادرکننده چک فوت کند، از آنجایی که در زمان صدور چک، آن شخص زنده بوده و این تصمیم طبق اختیار وی گرفته شده، بانک می‌تواند قبل از حصر وراثت، تعیین ورثه و بررسی اموال متوفی، وجه چک را به دارنده پرداخت یا کارسازی کند.

طبق قانون، چک نوشته‌ای است که به موجب آن صادرکننده، کل یا قسمتی از وجهی را که در نزد بانک (محال‌علیه) دارد، به دیگری واگذار می‌کند.

چک سندی تجاری است که قانونگذار برای تسریع امور تجاری، مزایایی برای دارنده آن در نظر گرفته است.
این امر در مواردی نیز که چک مدت‌دار بوده و تاریخ سررسید آن بعد از فوت صادرکننده است، مصداق دارد.
مطابق ماده ۲۳۱  امور حسبی، بدهی‌های مدت‌دار (موجل) متوفی بعد از فوت او حال و به‌روز می‌شود.
در این حالت نیز، چون چک در زمان حیات متوفی صادر شده است، با مرگ او بدهی مدت‌دارش، حال می‌شود و بانک باید قبل از تاریخ سررسید، وجه چک را به دارنده چک پرداخت کند.

​​وظایف مستاجر

 پرداخت كرایه :

 معمولا پرداخت كرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت كند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی كه مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن كامل می كند دیگر اجاره‌بها نمی‌پردازد در مواردی كه مستاجر رهن كامل می كند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا كرایه ای در كار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت كم باشد موجر اجاره بها (كرایه ) هم می گیرد

  تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد

 انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :
 اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و كلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این كارها را انجام دهد

 پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ :

 چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می كند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت كند

 جلوگیری نكردن از تعمیرات اساسی توسط موجر:
 اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر كلی پیدا كند مانند تعمیرات موتور‌خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجرنباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو‌گیری و ممانعت كند

 خودداری از ورود خسارت به محل اجاره :

 مستاجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده كند كه خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران كند

 خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای :

 اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره كرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره‌سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

melkinfo@

آنچه کارگران باید بدانند:
۱/مقرري بيمه‌ بيكاری از روز اول‌ بيكاری قابل‌ پرداخت‌ است‌.
۲/مدت‌ دريافت‌ مقرري بيمه‌ بيكاري جزء سوابق‌ پرداخت‌ حق‌ بيمه‌ محسوب خواهد شد.( از نظر بازنشستگي، از كارافتادگي و فوت )
۳/در صورت‌ بيكاری زن و شوهر، هر دو میتوانند از مقرری بیمه بیکاری استفاده کنند، اما‌ فقط‌ يكي از آنان‌ (زن‌ يا شوهر) میتواند از افزايش‌ مقرری به‌ ازاء هر يك‌ از فرزندان‌ استفاده‌ کند.
۴/بيمه‌شده‌ بيكار و افراد تحت‌ تكفل‌، در مدت‌ دريافت‌ مقرری بيمه‌ بيكاری از خدمات‌ درمانی قانون‌ تأمين‌ اجتماعی استفاده‌ خواهند كرد.
۵/مقرری  بيمه‌ بيكاری مانند ساير مستمريهای تأمين‌ اجتماعی، از پرداخت‌ هر گونه‌ ماليات‌ معاف‌ است.
۶/بيكاران‌ مشمول‌ اين‌ قانون‌ در اخذ پروانه‌های كسب‌ و كار و موافقت‌ اصولی و تأسيس‌ واحدهای اقتصادی از وزارتخانه‌های صنعتی، كشاورزی و خدماتی با معرفی وزارت‌ كار و امور اجتماعی در اولويت‌ قرار خواهند داشت‌.
كارگران‌ فصلی در صورتی كه‌ در يك‌ فصل‌ كار بيكار شوند، مشمول‌ استفاده‌ از مقرری بيمه‌ بيكاری خواهند بود.
۷/كارگران‌ دارای قرارداد با مدت‌ معين‌ در صورتيكه‌ در مدت‌ قرارداد بيكار شوند، می توانند‌  از مقرری بيمه‌ بيكاری استفاده‌ کنند.
۸/كارگران‌ دارای قرارداد با مدت‌ معين‌ در صورتي كه‌ ماهيت‌ كار آنان‌ دايمي باشد، در صورت‌ بيكاري در پايان‌ قرارداد مورد حمايت‌ قرار گرفته‌ و سازمان‌ تأمين‌ اجتماعي لازم‌ است‌ از منابع‌ صندوق‌ بيمه‌ بيكاري نسبت‌ به‌ پرداخت‌ مقرري بيمه‌ بيكاري اقدام‌ نمايد.

پیش فروش آپارتمان

آمل ، خ نور

 پیش فروش آپارتمان
 آمل
۳طبقه۱واحدی
طبقه۳و۲موجود
۱۱۰متری
۲خواب
۵۰م وام
کف سرامیک
اتاق پخت
کمددیواری
نماسنگ
برق وگازجدا
پارکینگ وانبارمستقل
تحویل۹۸/۶
آمل خ نور
متری:۲/۶۵۰/۰۰۰ و ۲/۸۰۰/۰۰۰

  تماس با ما :

نادر حیدرنژاد 09113250881

وب : nv.lxb.ir

تلگرام : melkinfo@

املاک حیدرنژاد ( آمل ، خ نور ، تقاطع فجر )

مال مباح چیست؟

 مطابق با ماده ۲۷ قانون مجازات اسلامی که مقرر می‌دارد: اموالی که ملک اشخاص نمی‌باشد و افراد و مردم می‌توانند آن‌ها را مطابق مقررات مندرجه در این قانون و قوانین مخصوصه مربوطه به هر یک از اقسام مختلفه آن‌ها تملک کرده و یا از آنها استفاده کنند مباحات نامیده می‌شود.

مثل اراضی موات یعنی زمین‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آن‌ها نباشد.

مال مباح، مالی است که اولاً مالک خاصی ندارد، ثانیاً تملک یا انتفاع از آن طبق قانون ممکن است.

البته زمین‌های شهری سه دسته هستند:
۱. موات
۲. بایر
۳. دایر یا آباد

زمینی مباح و موات است که مالک خاص و سابقه عمران و احیا نداشته باشد (ماده ۳ قانون زمین شهری)

زمین «بایر»، زمینی است که سابقه‌ عمران و احیاء داشته و بتدریج و با گذشت زمان بـه حالت موات برگشته است، اعم از اینکه صاحب مشخص داشته یا نداشته باشد (ماده ۴ قانون زمین شهری).

اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیاء کرده‌اند و در حال حاضر مورد بهره‌برداری است. (ماده ۵ قانون زمین شهری).

تعریف قسمت اخیر ماده فوق از اراضی موات عام است و شامل اراضی بایر نیز می‌شود کـه قابل انتقال است زیرا زمین بایر هم معطل افتاده و در آن کشت و زرع وجود ندارد با این تفاوت که سابقه احیاء و مالکیت مسلم دارد.

اراضی موات، در حال حاضر، قابل احیاء و تملک نیستند.

مباحات طبق قانون مدنی عبارت اند از:

• اراضی مباح
• آب‌های مباح
• معادن
• دفینه
• شکار

زمینی که بر روی آن اعیانی (درخت یا بنا) وجود ندارد، بیاض نامیده می‌شود و رابطه آن با زمین موات، عموم و خصوص مطلق است، زیرا هر زمین مواتی بیاض است، ولی عکس این قضیه صادق نیست.
 

تلگرام : melkinfo@

سوال 1 : اعتبار قولنامه در دادگاه چه قدر است؟

سوال 2: وجه التزام در قولنامه چیست و کاربرد ان چیست؟
   سوال 3: آیا قولنامه تنظیمی در بنگاه معاملاتی سند رسمی است؟
 

تلگرام : melkinfo@

قولنامه مانند سایر قراردادهائی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم می کنند در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن می توان الزام (اجبار) طرفی را که از انجام تعهدش خودداری می کند را از دادگاه درخواست نمود. بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری کند خریدار می تواند از دادگاه صالح درخواست نماید تا او را برای به نام زدن سند در دفترخانه مجبور کند.
وجه التزامی (اجباری) که در قولنامه قرار داده می شود چیست؟

طرفین قرارداد برای محکم کردن قولنامه، معمولاً مبلغی را در قرارداد قید می کنند تا در صورتی که متعهد از انجام تعهد خود سر باز زند مکلف به پرداخت آن مبلغ به طرف دیگر (معهد له) باشد، این مبلغ را وجه التزام می گویند.
قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟
اصولاً درج وجه التزام در قولنامه به یکی از روش ذیل می تواند باشد:

1- در قولنامه قید می شود، در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف دیگر بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند، و نمی توان هم وجه التزام را بگیرد و هم از فروشنده بخواهد که مورد معامله را با سند رسمی به وی انتقال دهد.

2- در قولنامه طرفین موافقت می نمایند، که در تاریخ..... در دفترخانه شماره..... حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، وی مکلف است مبلغ.... به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

3- چنان چه در قولنامه ذکر شود: طرفین موافقت نمودند در تاریخ..... در دفترخانه.... حاضر شوند و سند رسمی تنظیم نمایند و در صورت عدم حضور یا امتناع فروشنده، فروشنده ملزم به انتقال و پرداخت روزانه.... ریال خسارت تأخیر است، در این فرض مالک باید مورد را به خریدار منتقل کند و خسارت مذکور را هم بپردازد.

کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.

قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه های معاملاتی و یا بیرون از آن جا تنظیم می شود سندی عادی است و به همین خاطر طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن بنماید تا بعداً دچار مشکل نشوند.

تلگرام : melkinfo@